Wohnung geerbt in Wien: Was jetzt zu tun ist – die Verlassenschaft Schritt für Schritt

1. Die ersten Wochen: Wohnung sichern

Bevor es um Erbe und Verkauf geht, muss die Wohnung versorgt sein. Diese Punkte sollten Sie früh erledigen:

• Schlüssel und Zugang: Klären Sie, wer Schlüssel hat. Steht die Wohnung leer, sollte sie regelmäßig kontrolliert werden.
• Hausverwaltung informieren: Sie braucht eine Ansprechperson und eine Zustelladresse für die Vorschreibungen.
• Versicherung: Melden Sie der Haushaltsversicherung den Todesfall und den Leerstand. Bei längerem Leerstand gelten oft besondere Bedingungen.
• Strom und Heizung nicht abmelden: Im Winter droht sonst Frost, und für Besichtigungen und Räumung brauchen Sie Licht. Teilen Sie dem Versorger stattdessen den Todesfall mit.
• Post: Lassen Sie die Post an einen Erben umleiten. So entgeht Ihnen keine Vorschreibung und keine Nachricht des Notars.

Wichtig
Bis zur Einantwortung gehört alles in der Wohnung der Verlassenschaft. Werfen Sie nichts weg und nehmen Sie keine Wertgegenstände an sich, bevor das mit dem Notar und allen Miterben abgestimmt ist. Persönliche Dokumente, Sparbücher und Schmuck sollten Sie dokumentieren und sicher verwahren.

2. Die Todesfallaufnahme beim Notar

Das Standesamt meldet den Todesfall an das zuständige Bezirksgericht. Dieses beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär. Welcher Notar zuständig ist, richtet sich nach dem letzten Wohnsitz des Verstorbenen – Sie können ihn nicht frei wählen.

Der Notar lädt die Angehörigen zur Todesfallaufnahme. Dort werden die persönlichen und finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen erfasst, und der Notar prüft im Testamentsregister, ob es ein Testament gibt. Bringen Sie mit, was Sie über das Vermögen wissen – bei einer Eigentumswohnung zum Beispiel den Kaufvertrag und die letzte Vorschreibung der Hausverwaltung.

3. Die Erbantrittserklärung

Wer erben möchte, gibt beim Notar eine Erbantrittserklärung ab – entweder unbedingt oder bedingt. Mit der Erbschaft übernehmen Sie nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden des Verstorbenen. Bei der bedingten Erklärung haften Sie nur bis zum Wert des Erbes; dafür wird ein Inventar errichtet, was das Verfahren verlängert.

Wer eine Erbantrittserklärung abgegeben hat, darf die Verlassenschaft verwalten und vertreten. Gibt es mehrere Erben, entscheiden sie gemeinsam. Eine kurze schriftliche Vereinbarung, wer sich um was kümmert, erspart später viel Abstimmung.

4. Unterlagen zur Wohnung sammeln

Ob Sie die Wohnung behalten, vermieten oder verkaufen: Diese Unterlagen brauchen Sie in jedem Fall. Am besten sammeln Sie sie gleich zu Beginn.

• Kaufvertrag des Verstorbenen: wichtig für die Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf, denn maßgeblich ist, wann und zu welchem Preis der Verstorbene gekauft hat
• Grundbuchauszug und Wohnungseigentumsvertrag
• Aktuelle Vorschreibung und Stand der Rücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Energieausweis – seine Kennwerte müssen in jedem Verkaufsinserat angegeben werden

Fehlt etwas, bekommen Sie das meiste über die Hausverwaltung oder das Grundbuch. Eine vollständige Liste finden Sie in meiner Checkliste zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

5. Behalten, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung müssen Sie nicht in den ersten Wochen treffen. Hilfreich ist aber, früh zu wissen, was die Wohnung wert ist – vor allem, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder einer die anderen auszahlen möchte. Eine realistische Bewertung auf Basis tatsächlicher Kaufpreise im Umfeld nimmt vielen Diskussionen die Schärfe.

Welche Vor- und Nachteile die drei Möglichkeiten haben und was beim Verkauf einer Erbwohnung steuerlich gilt, habe ich auf der Seite Erbimmobilie verkaufen in Wien zusammengefasst.

6. Die Räumung: wann und wie

Die meisten geerbten Wohnungen sind noch vollständig eingerichtet. Für den Verkauf muss die Wohnung in der Regel geräumt werden – aber erst, wenn klar ist, was die Erben behalten möchten und der Notar keine Einwände hat.

• Zuerst sichten: Fotos, Dokumente und Erinnerungsstücke in Ruhe durchgehen, am besten gemeinsam mit allen Erben.
• Wertvolles bewerten lassen: Möbel, Kunst oder Sammlungen können einen Wert haben, der dem Erbe zugutekommt.
• Dann räumen: Brauchbares wird weitergegeben oder gespendet, der Rest fachgerecht entsorgt.

Mit Donau-Entrümpelung betreibe ich ein eigenes Räumungsunternehmen. Für Erben heißt das: ein Ansprechpartner für Räumung und Verkauf, und die Wohnung ist leer, wenn die ersten Besichtigungen stattfinden.

7. Verkauf vor oder nach der Einantwortung?

Sie müssen mit dem Verkauf nicht warten, bis das Verfahren abgeschlossen ist. Vor der Einantwortung verkauft die Verlassenschaft, vertreten durch die Erben. Dafür gilt:

• Alle Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben haben, müssen zustimmen.
• Der Kaufvertrag braucht die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Bis dahin ist er nicht wirksam; meist wird er unter dieser Bedingung unterschrieben.
• Das Gericht prüft vor allem, ob der Preis marktgerecht ist. Häufig wird dafür ein Schätzgutachten verlangt.

Sinnvoll ist der frühe Verkauf vor allem, wenn die Wohnung leer steht und laufend Kosten verursacht. Ob er in Ihrem Fall passt, klären wir gemeinsam mit dem zuständigen Notar.

8. Einantwortung und Grundbuch

Am Ende des Verfahrens steht der Einantwortungsbeschluss. Er legt fest, wer was erbt. Erst damit werden die Erben rechtlich Eigentümer. Mit dem rechtskräftigen Beschluss wird die Wohnung im Grundbuch auf die Erben eingetragen. Beantragen die Erben das nicht binnen eines Jahres, muss der Gerichtskommissär den Antrag stellen.

Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Für die Übertragung der Wohnung fallen aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Beides rechnet der Notar im Verfahren ab.

Wie lange dauert das Ganze?

Situation	Übliche Dauer bis zur Einantwortung
Klare Erbfolge, wenige Erben, keine Streitpunkte	rund 6 bis 12 Monate
Testament, mehrere Erben, Liegenschaft mit Gutachten	rund 12 bis 18 Monate
Streit unter den Erben, Erben im Ausland, Firmenbeteiligungen	deutlich länger

Erfahrungswerte; die tatsächliche Dauer hängt stark vom Einzelfall und vom zuständigen Notar ab.

Mein Tipp
Die Wartezeit lässt sich gut nutzen: Unterlagen sammeln, die Wohnung bewerten lassen und die Räumung vorbereiten. Wenn die Einantwortung kommt – oder das Gericht einem früheren Verkauf zustimmt –, kann die Vermarktung sofort starten.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Betriebskosten bis zur Einantwortung?

Die Verlassenschaft. Betriebskosten, Rücklage und Versicherung laufen weiter und werden aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt, zum Beispiel über ein eigenes Verlassenschaftskonto. Stimmen Sie das mit dem Notar ab.

Darf ich die Wohnung schon ausräumen?

Nicht auf eigene Faust. Bis zur Einantwortung gehört der Inhalt der Verlassenschaft. Klären Sie mit dem Notar und allen Miterben, was mit dem Inventar geschieht, bevor geräumt wird.

Ich wohne nicht in Wien. Wie kann ich das abwickeln?

Vieles geht aus der Ferne. Ich übernehme auf Wunsch Besichtigungen, Termine mit Hausverwaltung und Handwerkern sowie die Räumung vor Ort und halte Sie telefonisch und per E-Mail auf dem Laufenden. Unterschriften können Sie bei einem Notar in Ihrer Nähe beglaubigen lassen.

Was ist, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Dann kann die Wohnung weder vor noch nach der Einantwortung ohne Weiteres verkauft werden. Oft hilft schon eine nachvollziehbare Bewertung, die allen Beteiligten offengelegt wird. Bei echtem Streit sollten Sie rechtlichen Rat einholen.

Stand: November 2026. Ich bin Immobilienmakler, kein Notar oder Rechtsanwalt. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an den zuständigen Notar oder einen Rechtsanwalt.

Zoran Petrovic
ZP-IMMO
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