Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien: Das müssen Käufer einplanen
Von Zoran Petrovic, behördlich konzessionierter Immobilienmakler in Wien
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Dabei steht meist der Kaufpreis im Vordergrund – die Nebenkosten werden unterschätzt. Sie summieren sich rasch auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises und gehören von Anfang an in die Finanzierungsplanung.
In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien auf Sie zukommen – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notarkosten, Maklerprovision und Finanzierungskosten.
Faustregel
Rechnen Sie mit rund 10 bis 12 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Bei einer Wohnung um 400.000 Euro sind das etwa 40.000 bis 48.000 Euro, die Sie zusätzlich aufbringen müssen – meist aus Eigenmitteln, da Banken diese Kosten selten mitfinanzieren.
1. Grunderwerbsteuer – Pflicht bei jedem Eigentumserwerb
Die Grunderwerbsteuer ist eine bundesweite Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt.
- Höhe: 3,5 Prozent vom Kaufpreis
- Ausnahme: Innerhalb der Familie, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, gelten begünstigte Tarife von 0,5 bis 3,5 Prozent
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das 14.000 Euro. Die Steuer wird meist direkt vom Notar oder Rechtsanwalt einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.
2. Eintragungsgebühr für das Grundbuch
Damit Sie rechtlich als Eigentümer im Grundbuch stehen, muss die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen werden. Auch dafür entstehen Kosten.
- Höhe: 1,1 Prozent vom Kaufpreis
- Wird ebenfalls vom Vertragserrichter eingereicht
Bei 400.000 Euro Kaufpreis beträgt die Eintragungsgebühr 4.400 Euro.
3. Notar- oder Rechtsanwaltskosten
Der Kaufvertrag muss schriftlich erstellt und notariell oder anwaltlich abgewickelt werden. In Österreich übernehmen das meist Rechtsanwälte oder Notare. Die Kosten variieren je nach Anbieter und Komplexität.
- Richtwert: etwa 1,2 bis 2 Prozent des Kaufpreises, inklusive Umsatzsteuer und Barauslagen
- Enthalten sind Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung, Behördenwege und Einreichung beim Grundbuch
Tipp
Achten Sie darauf, ob der Vertrag von beiden Parteien gemeinsam oder nur vom Käufer beauftragt wird – das wirkt sich auf die Kostenverteilung aus.
4. Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler vermittelt, fällt eine Maklerprovision an. Diese ist in Österreich gesetzlich geregelt: Bei Kauf durch eine Privatperson beträgt sie 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent gesamt.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.400 Euro inklusive Umsatzsteuer.
Wichtig
Die Provision ist nur fällig, wenn ein Maklervertrag abgeschlossen wurde und der Kauf über die Vermittlung des Maklers zustande kommt.
5. Finanzierungskosten bei Kreditaufnahme
Viele Käufer finanzieren ihre Immobilie über eine Bank. Auch hier fallen Nebenkosten an, die gerne übersehen werden:
- Bearbeitungsgebühr der Bank – manche verlangen bis zu 1 Prozent vom Darlehensbetrag, verhandelbar
- Eintragungsgebühr für das Pfandrecht – 1,2 Prozent des Hypothekarkreditbetrags, da auch die Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen wird
- Zinsen, Nebenspesen und Kontoführungsgebühren – je nach Bank und Finanzierungsmodell
Tipp
Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern alle Nebenkosten. Wie sich die Finanzierungskosten zuletzt entwickelt haben, lesen Sie im Sommerupdate 2026.
Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick
| Kostenart | Richtwert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis |
| Grundbucheintragung | 1,1 % vom Kaufpreis |
| Notar oder Rechtsanwalt | 1,2 bis 2 % vom Kaufpreis |
| Maklerprovision | 3 % zzgl. USt = 3,6 % gesamt |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % vom Kreditbetrag |
| Bearbeitungsgebühr Bank | bis zu 1 %, teils verhandelbar |
Fazit: Nebenkosten realistisch kalkulieren
Wer eine Immobilie in Wien kauft – ob in der Brigittenau oder anderswo – sollte die Nebenkosten nicht unterschätzen. Sie summieren sich schnell auf mehrere zehntausend Euro und gehören fix ins Budget. Gerade bei Erstkäufen und Finanzierungen ist eine transparente Planung entscheidend.
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Zoran Petrovic
ZP-IMMO
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