Sommerupdate 2026: Immobilienpreise gewinnen wieder an Fahrt
Von Zoran Petrovic, behördlich konzessionierter Immobilienmakler in Wien
Vier Marktsignale aus dem ersten Halbjahr 2026 – und was sie für Ihre Immobilie bedeuten.
Nach zwei verhaltenen Jahren hat der österreichische Immobilienmarkt wieder Tempo aufgenommen. Wer den Verkauf länger vor sich hergeschoben hat, sollte die Lage kennen. Ich habe vier Entwicklungen zusammengetragen, die ich in meiner täglichen Arbeit spüre.
Die vier Signale auf einen Blick
- Finanzierung: Der 15-Jahres-Swapsatz steigt auf rund 3,6 Prozent
- Kaufkraft: Die Löhne ziehen der Inflation nach
- Preise: Der Häuserpreisindex legt mit Momentum zu
- Angebot und Nachfrage: Rund 1,7 Jahresumsätze liegen am Wiener Markt
1. Finanzierungen werden teurer
Der 15-Jahres-Swapsatz – die Referenzgröße für Kredite mit langer Fixzinsbindung – zieht spürbar an. Im Frühjahr 2026 lag er noch bei rund 3,0 Prozent, im September bei etwa 3,6 Prozent.
Für Käufer bedeutet das: Bei gleicher monatlicher Rate ist die leistbare Kreditsumme kleiner als noch vor einem Jahr. Das dämpft die Nachfrage im unteren und mittleren Preissegment. Wer heute verkauft, sollte damit rechnen, dass Interessenten genauer rechnen als 2024.
Zur Einordnung
Ein historischer Höchststand ist das nicht. Der Satz bewegt sich damit wieder auf dem Niveau von Herbst 2023, und deutlich unter dem Zwischenhoch von 2023. Wer den Verlauf der letzten fünf Jahre betrachtet, sieht vor allem den Sprung von unter einem Prozent Anfang 2022 auf das heutige Niveau – die Zeit des extrem billigen Geldes ist vorbei, aber die aktuelle Bewegung ist eine Normalisierung, keine Zinswende nach oben.
Quelle: Erste Group / Sparkasse, Geld- und Kapitalmarkt
2. Die Kaufkraft zieht nach
Die Inflation zieht an, Löhne und Gehälter folgen zeitversetzt. Dieser Nachlauf ist der eigentliche Punkt: Erst steigen die Preise, dann die Einkommen – und wenn die Einkommen nachziehen, wächst der Spielraum für Immobilienkäufe wieder.
Das gibt den Immobilienpreisen Rückenwind, und zwar gerade dann, wenn die Finanzierungskosten bremsen. Die beiden Kräfte wirken gegeneinander.
Quelle: Statistik Austria, Verbraucherpreisindex
3. Die Preise steigen bereits
Der Häuserpreisindex der Statistik Austria zeigt für das erste Halbjahr 2026 einen Anstieg mit zunehmendem Momentum. Nicht sprunghaft, aber stetig – und deutlicher als in den Vorjahren.
Zwei Treiber, die in den Zahlen nicht stehen, aber in Gesprächen immer wieder auftauchen: die Sorge vor Geldentwertung durch Inflation und die geopolitische Unsicherheit. Beides führt dazu, dass Kapital in Sachwerte wandert. Die Wohnimmobilie ist dabei nach wie vor die erste Wahl.
Quelle: Statistik Austria, Häuserpreisindex
4. Angebot trifft auf wieder anziehende Nachfrage
Die drei Punkte oben erklären, warum sich etwas bewegt. Was den Preis am Ende macht, ist aber das Verhältnis zwischen dem, was angeboten wird, und dem, was tatsächlich gekauft wird.
Die Nachfrage lässt sich exakt beziffern, weil jeder Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen wird. In Wien wurden 2025 11.915 Eigentumswohnungen verbüchert – nach einem schwachen Jahr 2024, in dem die Marke von 10.000 erstmals seit elf Jahren unterschritten wurde. Österreichweit waren es 40.576 Wohnungen, ein Plus von 21,7 Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 hat sich die Erholung fortgesetzt.
Dem steht das Angebot gegenüber. Auf ImmoScout24 sind derzeit rund 19.900 Eigentumswohnungen in Wien inseriert (Stand September 2026).
Die Kernaussage
Stellt man beides gegenüber, liegt in Wien etwa eineinhalb bis zwei Jahresumsätze an Wohnungen gleichzeitig am Markt. Anders gesagt: Ein Verkäufer konkurriert im Schnitt mit deutlich mehr Objekten, als in einem Jahr überhaupt den Besitzer wechseln.
Diese Rechnung ist eine Größenordnung, keine Präzisionsangabe: Projektinserate umfassen oft mehrere Einheiten, manche Objekte werden von mehreren Maklern inseriert, und ImmoScout24 ist nur eines von mehreren Portalen. Die Aussage bleibt davon unberührt – das Angebot ist reichlich, die Nachfrage kehrt zurück, aber sie kehrt nicht für jedes Objekt zurück.
Das ist im Übrigen keine Wiener Besonderheit, sondern von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich. In dicht bebauten Gründerzeitvierteln wird deutlich mehr umgesetzt als in Villenlagen, wo Objekte selten den Besitzer wechseln und entsprechend länger am Markt stehen.
Quellen: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited (Grundbuch); Angebotszahlen ImmoScout24, eigene Erhebung
Was das für Sie bedeutet
Teurere Finanzierungen auf der einen Seite, steigende Kaufkraft und anziehende Preise auf der anderen, dazu ein Angebot, das größer ist als der Jahresumsatz: Der Markt ist in Bewegung, aber nicht in eine eindeutige Richtung. Für Verkäufer heißt das vor allem eines – der angesetzte Preis entscheidet.
Ein zu hoch angesetztes Objekt fällt in einem Markt mit reichlich Auswahl schnell durch. Ein realistisch bepreistes Objekt findet dagegen zügig seinen Käufer, weil das Interesse da ist – die Transaktionszahlen belegen das.
Wo steht Ihre Immobilie?
Das erkennen Sie an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, nicht an Angebotspreisen aus Portalen. Genau darauf beruht meine kostenlose Immobilienbewertung – nach einem Termin vor Ort, schriftlich und unverbindlich. Eine Auswahl vermittelter Objekte finden Sie unter Referenzen.
Zoran Petrovic
ZP-IMMO
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