Nebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Was Käufer in Wien einplanen müssen

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf einer Liegenschaft an, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück. Sie beträgt 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Der Vertragserrichter berechnet sie selbst und führt sie an das Finanzamt ab. Sie überweisen den Betrag daher meist gemeinsam mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 Euro.

Für Übertragungen innerhalb der Familie, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, gilt ein Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent. Beim regulären Kauf kommt immer der volle Satz zur Anwendung.

2. Eintragungsgebühr für das Grundbuch

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür verrechnet das Gericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Bei 400.000 Euro sind das 4.400 Euro.

Befreiung ausgelaufen
Von April 2024 bis 30. Juni 2026 waren Käufer bei Erwerb eines Hauptwohnsitzes bis 500.000 Euro von dieser Gebühr und der Pfandrechtsgebühr befreit. Diese Befreiung ist ausgelaufen. Für Käufe ab Juli 2026 fallen beide Gebühren wieder in voller Höhe an. Wer die Befreiung noch genutzt hat, muss die Wohnung fünf Jahre als Hauptwohnsitz nutzen, sonst wird die Gebühr nachträglich fällig.

3. Vertragserrichtung und Treuhandschaft

Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt. Er verwahrt den Kaufpreis treuhändig, berechnet die Grunderwerbsteuer und reicht die Eintragung beim Grundbuch ein. Die Kosten sind nicht gesetzlich festgelegt und hängen vom Aufwand ab.

• Richtwert: meist 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen
• Dazu kommen die Beglaubigung der Unterschriften und gegebenenfalls die Treuhandabwicklung mit der Bank

Tipp
Fragen Sie vorab nach einem Fixpreis für Vertrag und Treuhand. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten. Vereinbaren Sie aber schriftlich, wer was bezahlt, bevor Sie das Kaufanbot unterschreiben.

4. Maklerprovision

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, darf dieser beim Kauf vom Käufer eine Provision von höchstens 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangen, also insgesamt 3,6 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das maximal 14.400 Euro.

Das seit 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft nur Mietwohnungen. Beim Kauf zahlen weiterhin Käufer und Verkäufer jeweils ihre Provision, sofern das vereinbart wurde.

Wichtig
Die Provision ist nur fällig, wenn ein Maklervertrag besteht und der Kauf durch die Vermittlung des Maklers zustande kommt.

5. Finanzierungskosten

Wenn Sie mit Kredit kaufen, kommen weitere Kosten hinzu:

• Pfandrechtseintragung: 1,2 Prozent vom Pfandbetrag. Dieser liegt meist rund 20 bis 30 Prozent über der Kreditsumme, weil die Bank auch Zinsen und Nebenkosten absichert.
• Bearbeitungsgebühr der Bank: je nach Bank bis zu 1 Prozent der Kreditsumme, oft verhandelbar
• Schätzgutachten: manche Banken verlangen eine Bewertung der Immobilie, meist einige hundert Euro

Tipp
Vergleichen Sie bei Kreditangeboten nicht nur den Zinssatz, sondern alle Spesen. Wie sich die Finanzierungskosten zuletzt entwickelt haben, lesen Sie im Sommerupdate 2026.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung um 400.000 Euro in Wien

Angenommen wird ein Kauf über einen Makler, finanziert mit einem Kredit von 300.000 Euro. Die Werte sind gerundet und dienen der Orientierung.

Kostenart	Berechnung	Betrag
Grunderwerbsteuer	3,5 % von 400.000 €	14.000 €
Grundbucheintragung	1,1 % von 400.000 €	4.400 €
Vertragserrichtung und Treuhand	ca. 1,5 % inkl. USt	6.000 €
Maklerprovision	3 % zzgl. 20 % USt	14.400 €
Pfandrechtseintragung	1,2 % von 360.000 € Pfandbetrag	4.320 €
Bankspesen und Schätzgutachten	Richtwert	1.900 €
Summe Nebenkosten	rund 11 % des Kaufpreises	45.020 €

Ohne Kredit und ohne Makler sinken die Nebenkosten in diesem Beispiel auf rund 24.400 Euro, also etwa 6 Prozent.

Nicht verwechseln: laufende Kosten einer Eigentumswohnung

Wer nach „Nebenkosten Eigentumswohnung“ sucht, meint oft die laufenden Kosten nach dem Kauf. Diese kommen monatlich zur Kreditrate dazu:

• Betriebskosten: Wasser, Kanal, Müll, Hausbetreuung, Versicherung, Verwaltung
• Rücklage (Reparaturfonds): Ansparung der Eigentümergemeinschaft für Sanierungen
• Heizung und Warmwasser, je nach System über die Hausverwaltung oder direkt

Lassen Sie sich vor dem Kauf die aktuelle Vorschreibung, den Stand der Rücklage und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen. Welche Unterlagen dazugehören, finden Sie in meiner Checkliste zu den Verkaufsunterlagen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Nebenkosten?

Planen Sie mindestens die Nebenkosten, also rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, als Eigenmittel ein. Banken finanzieren diese Kosten nur selten mit und erwarten in der Regel zusätzlich einen Eigenanteil am Kaufpreis.

Wer zahlt die Nebenkosten, Käufer oder Verkäufer?

Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Vertragserrichtung trägt üblicherweise der Käufer. Die Maklerprovision zahlt jede Seite für sich, sofern sie vereinbart wurde. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und gehören in das Kaufanbot.

Gilt die Befreiung von der Grundbuchgebühr noch?

Nein. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz bis 500.000 Euro galt nur für Anträge bis 30. Juni 2026. Seit Juli 2026 fallen Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr wieder vollständig an.

Wann werden die Nebenkosten fällig?

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr werden meist mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen. Die Maklerprovision ist mit Abschluss des Kaufvertrags fällig, die Kosten des Vertragserrichters laut Vereinbarung.

Stand: Oktober 2026. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Zoran Petrovic
ZP-IMMO
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