Immobilienfinanzierung in Wien 2026: Zinsen, Eigenkapital und Kreditregeln

Was gilt seit dem Ende der KIM-Verordnung?

Von August 2022 bis Juni 2025 schrieb die KIM-Verordnung den Banken verbindlich vor, wie viel Eigenkapital und Einkommen ein Kreditnehmer mindestens mitbringen muss. Mit 30. Juni 2025 ist sie ausgelaufen und wurde nicht verlängert.

Ganz frei sind die Banken seither aber nicht. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat die drei bekannten Kennzahlen in einem Rundschreiben als Richtwerte beibehalten:

• Beleihungsquote: Der Kredit soll höchstens 90 % des Kaufpreises betragen. Mindestens 10 % bringen Sie also selbst ein.
• Schuldendienstquote: Die monatliche Rate soll höchstens 40 % des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.
• Laufzeit: höchstens 35 Jahre. In der Praxis vergeben viele Banken Kredite über 25 bis 30 Jahre.

Der Unterschied zu früher: Es sind keine starren Grenzen mehr. Banken können im Einzelfall abweichen, etwa bei sehr guter Bonität oder zusätzlichen Sicherheiten. Die Regel ist das aber nicht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die 10 % aus der Beleihungsquote sind nur die halbe Wahrheit. Die Nebenkosten beim Wohnungskauf – Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision – finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Sie kommen mit rund 10 % des Kaufpreises dazu.

Realistisch sollten Sie daher rund 20 % des Kaufpreises an Eigenmitteln einplanen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Konditionen bekommen Sie meist.

Als Eigenmittel zählen neben Erspartem in der Regel auch kurzfristig verfügbare Bausparverträge, Wertpapiere oder Lebensversicherungen.

Wichtig bei Geld von den Eltern
Bekommen Sie Eigenkapital von der Familie, sollte es eine echte Schenkung sein und schriftlich festgehalten werden. Ist es nur geborgt, rechnet die Bank es als weiteren Kredit, und Ihre Rate steigt rechnerisch. Schenkungen über bestimmten Beträgen sind zudem dem Finanzamt zu melden.

Aktuelle Zinsen: fix oder variabel?

Nach einem Rückgang im Jahr 2025 sind die Kreditzinsen im Herbst 2026 wieder gestiegen. Laut dem Infina Kredit Index lagen die durchschnittlichen Sollzinsen für Wohnkredite Anfang Oktober 2026 bei:

Zinsbindung	Zinssatz	Rate je 100.000 € (25 Jahre)
Variabel	3,66 %	rund 509 €
10 Jahre fix	4,21 %	rund 540 €
20 Jahre fix	4,33 %	rund 546 €

Nominelle Durchschnittszinsen laut Infina Kredit Index 10/2026; Raten eigene Berechnung bei 25 Jahren Laufzeit und gleichbleibendem Zinssatz. Ihr persönlicher Zinssatz hängt von Bonität, Eigenkapital und Bank ab.

Variabel ist der Kredit derzeit günstiger, die Rate kann aber steigen, wenn der Euribor steigt. Fix zahlen Sie einen Aufschlag, wissen dafür aber über viele Jahre genau, was auf Sie zukommt. Gerade wer mit seinem Budget knapp an der 40-%-Grenze liegt, ist mit einer Fixzinsvereinbarung meist besser beraten.

Tipp
Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem Zinssatz, sondern nach dem Effektivzinssatz. Er enthält auch Bearbeitungsgebühr, Schätzkosten und Kontoführung. Fragen Sie außerdem, was eine vorzeitige Rückzahlung kostet – bei Fixzinskrediten kann dafür eine Entschädigung anfallen.

Rechenbeispiel: Wohnung um 400.000 Euro

Dasselbe Beispiel wie im Beitrag zu den Nebenkosten: Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Wien um 400.000 Euro und finanzieren 300.000 Euro mit 20 Jahren Fixzins über eine Laufzeit von 25 Jahren.

Kaufpreis	400.000 €
Kredit (75 % des Kaufpreises)	300.000 €
Eigenmittel für den Kaufpreis	100.000 €
Nebenkosten inkl. Finanzierung (rund 11 %)	rund 45.000 €
Eigenmittel gesamt	rund 145.000 €
Monatsrate bei 4,33 %, 25 Jahre	rund 1.640 €
Nötiges Haushaltsnettoeinkommen (Rate ≤ 40 %)	mindestens rund 4.100 € / Monat

Zur Rate kommen noch die laufenden Kosten der Wohnung, also Betriebskosten, Rücklage und Heizung. Banken berücksichtigen außerdem Ihre übrigen Fixkosten und bestehende Kredite.

Gibt es in Wien eine Förderung für den Wohnungskauf?

Für den Kauf einer frei finanzierten, gebrauchten Eigentumswohnung gibt es in Wien in der Regel keine Wohnbauförderung. Die Wiener Förderungen richten sich vor allem an geförderte neu errichtete Wohnbauten, Sanierungen und den Eigenheimbau. Ob in Ihrem Fall etwas möglich ist, klärt die Wohnbauförderung der Stadt Wien (MA 50) in einem persönlichen Beratungsgespräch.

So bereiten Sie den Kredit richtig vor

1. Budget klären: Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem unabhängigen Kreditvermittler schon vor der Wohnungssuche sagen, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können.
2. Unterlagen sammeln: Lohnzettel der letzten Monate, Nachweis der Eigenmittel, Haushaltsrechnung.
3. Mehrere Angebote einholen: Die Unterschiede zwischen den Banken sind oft größer als gedacht.
4. Finanzierungszusage vor dem Kaufanbot: Mit einer Zusage im Rücken verhandeln Sie stärker. Ist sie noch offen, sollte das Kaufanbot einen Finanzierungsvorbehalt enthalten.

Häufige Fragen

Kann ich eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Das ist die Ausnahme. Banken orientieren sich an der Beleihungsquote von höchstens 90 % und finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Ohne Eigenmittel ist eine Finanzierung daher kaum möglich.

Wie lange dauert die Kreditzusage?

Mit vollständigen Unterlagen meist ein bis drei Wochen. Für die Schätzung der Wohnung durch die Bank sollten Sie zusätzliche Zeit einplanen.

Lohnt sich der Kauf trotz gestiegener Zinsen?

Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Die Preise in Wien steigen wieder: Laut OeNB lagen die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 um 3,6 % über dem Vorjahr. Wie sich die Preise in der Brigittenau und den Nachbarbezirken entwickeln, lesen Sie im Beitrag Immobilienpreise in 1200 Wien.

Stand: November 2026. Ich bin Immobilienmakler, kein Finanzberater. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung durch Ihre Bank oder einen Kreditvermittler. Quellen: FMA-Rundschreiben zu Wohnimmobilienkrediten (gültig seit 1. Juli 2025), Infina Kredit Index 10/2026, OeNB Wohnimmobilienpreisindex.

Zoran Petrovic
ZP-IMMO
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